Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Auf den Kaufpreis kommen in Österreich rund 10 Prozent obendrauf – und die Bank finanziert sie meist nicht mit. Alle Posten im Einzelnen, mit Rechner.
⚠️ Neu seit Juli 2026: Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen
Von Juli 2024 bis Juni 2026 waren die Grundbuch-Eintragungsgebühr und die Pfandrechtsgebühr beim Erwerb eines Eigenheims befreit – zusammen 2,3 Prozent. Die Regelung war von Anfang an befristet: Sie galt für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Seither fallen beide Gebühren wieder in voller Höhe an.
Viele Ratgeber und Rechner im Netz stehen noch auf dem alten Stand. Bei einer Wohnung um 350.000 Euro mit 280.000 Euro Kredit macht das einen Unterschied von rund 7.200 Euro. Achten Sie auf das Datum der Quelle.
Nebenkosten-Rechner
Was zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird – mit den Sätzen, die seit dem Auslaufen der Gebührenbefreiung wieder gelten. Stand 25. August 2026.
Üblich sind 1 bis 3 Prozent netto, je nach Kanzlei und Aufwand. Verhandelbar – und der Posten, bei dem sich Nachfragen am ehesten lohnt.
Höchstsatz beim Kauf: 3 Prozent netto je Partei.
Achtung: Banken lassen oft eine höhere Summe eintragen als den Kredit selbst (Höchstbetragshypothek). Maßgeblich für die Gebühr ist der eingetragene Betrag.
Eingabengebühr, Unterschriftsbeglaubigung, Grundbuchsauszüge. Meist ein paar Hundert Euro – fragen Sie den genauen Betrag beim Vertragserrichter ab.
Ihre Nebenkosten
| Grunderwerbsteuergesetzlich3,5 % vom Kaufpreis | € 12.250 |
| Grundbuch-Eintragungsgebührgesetzlich1,1 % vom Kaufpreis | € 3.850 |
| Vertragserrichtung und Treuhandverhandelbar2 % + 20 % USt · Notar oder Rechtsanwalt | € 8.400 |
| Maklerprovisionverhandelbar3 % + 20 % USt · Höchstsatz 3 % | € 12.600 |
| Pfandrechtseintragunggesetzlich1,2 % der eingetragenen Pfandsumme | € 3.360 |
| Beglaubigungen und GebührenverhandelbarEingabengebühr, Unterschriftsbeglaubigung, Auszüge | € 300 |
Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit – sie müssen aus dem Eigenkapital kommen. Bei diesem Kaufpreis brauchen Sie also € 40.760 zusätzlich zur Anzahlung, in bar verfügbar.
Die Posten im Einzelnen
Zwei Posten sind gesetzlich fix und treffen jeden Käufer. Drei weitere hängen davon ab, wie Sie kaufen und finanzieren – und bei ihnen gibt es Spielraum.
Grunderwerbsteuer
3,5 %Fällt auf die Gegenleistung an – beim normalen Kauf also auf den Kaufpreis. Sie wird üblicherweise vom Vertragserrichter selbst berechnet und ans Finanzamt abgeführt, gemeinsam mit der Eintragungsgebühr.
Spartipp: Werden Einrichtungsgegenstände mitgekauft – Küche, Einbauschränke, Sauna – und im Vertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen, zählen sie nicht zur Bemessungsgrundlage. Bei einer Küche um 15.000 Euro spart das 525 Euro Grunderwerbsteuer und 165 Euro Eintragungsgebühr. Wichtig: Der Betrag muss dem tatsächlichen Wert entsprechen – überzogene Ansätze fallen bei einer Prüfung auf.
Grundbuch-Eintragungsgebühr
1,1 %Die Gebühr dafür, dass Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Erst diese Eintragung macht Sie rechtlich zum Eigentümer – der unterschriebene Kaufvertrag allein genügt in Österreich nicht. Bemessungsgrundlage ist wie bei der Grunderwerbsteuer der Kaufpreis.
Vertragserrichtung und Treuhand
1–3 % + UStNotar oder Rechtsanwalt erstellen den Kaufvertrag, wickeln die Zahlung über ein Treuhandkonto ab, berechnen die Steuern und veranlassen die Grundbucheintragung. Die Treuhandschaft ist der Grund, warum dieser Posten sein Geld wert ist: Ihr Geld fließt erst dann an den Verkäufer, wenn die Eintragung gesichert ist.
Verhandelbar. Die Honorare unterscheiden sich zwischen Kanzleien deutlich, und bei höheren Kaufpreisen ist ein Pauschalhonorar statt eines Prozentsatzes oft günstiger. Holen Sie zwei bis drei Angebote ein – der Aufwand ist derselbe, ob die Wohnung 250.000 oder 500.000 Euro kostet.
Maklerprovision
bis 3 % + UStNur fällig, wenn ein Makler vermittelt hat. Der Höchstsatz beträgt bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro drei Prozent netto je Partei, also 3,6 Prozent brutto.
Kein Bestellerprinzip beim Kauf. Seit Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten, dass zahlt, wer bestellt. Für den Kauf gilt das ausdrücklich nicht: Der Makler darf als Doppelmakler von Käufer und Verkäufer jeweils bis zum Höchstsatz kassieren, wenn er die Doppeltätigkeit vorher offengelegt hat. Wurde mehr als der Höchstsatz verrechnet, lässt sich der übersteigende Teil zurückfordern.
Pfandrechtseintragung
1,2 %Nur bei Finanzierung. Die Bank lässt ihr Pfandrecht ins Grundbuch eintragen, dafür fallen 1,2 Prozent der eingetragenen Pfandsumme an.
Achtung, häufiger Rechenfehler: Viele rechnen mit der Kreditsumme. Banken lassen aber oft eine Höchstbetragshypothek von 120 bis 130 Prozent des Kredits eintragen, um Zinsen und Nebenforderungen abzudecken. Bei 280.000 Euro Kredit und 130 Prozent Eintragung sind das 364.000 Euro Bemessungsgrundlage – 4.368 statt 3.360 Euro. Fragen Sie Ihre Bank vor Vertragsunterzeichnung nach dem einzutragenden Betrag.
Der Fehler, der die meisten Finanzierungen kippt
Banken finanzieren die Nebenkosten in aller Regel nicht mit. Der Grund ist einfach: Die Bank bewertet die Immobilie als Sicherheit, und Steuern und Honorare erhöhen deren Wert nicht um einen Cent. Die rund 10 Prozent müssen deshalb zusätzlich zum Eigenmittelanteil aus eigener Tasche kommen.
Bei einer Wohnung um 350.000 Euro heißt das: Wer 20 Prozent Eigenmittel einbringt, braucht 70.000 Euro plus die Nebenkosten. Die liegen bei diesem Kaufpreis je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist, zwischen rund 28.000 (ohne Makler) und 41.000 Euro (mit Makler zu 3 Prozent). Zusammen also 98.000 bis 111.000 Euro, die vor dem Kaufvertrag verfügbar sein müssen. Rechnen Sie diesen Betrag durch, bevor Sie ein Angebot legen, nicht danach.
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Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
- Rechnen Sie mit rund 10 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich fix sind Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) und Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 Prozent), zusammen 4,6 Prozent. Dazu kommen Vertragserrichtung und Treuhandschaft (üblicherweise 1 bis 3 Prozent plus 20 Prozent Umsatzsteuer) und – wenn ein Makler vermittelt hat – bis zu 3 Prozent Provision plus Umsatzsteuer. Wer den Kauf finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent der eingetragenen Pfandsumme für das Pfandrecht.
- Gilt die Befreiung von der Grundbuchgebühr noch?
- Nein. Die temporäre Befreiung nach den §§ 25a bis 25c Gerichtsgebührengesetz galt für Grundbuchanträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim Gericht eingelangt sind. Seither fallen die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent und die Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent wieder in voller Höhe an. Viele Ratgeber und Rechner im Netz sind hier noch nicht aktualisiert – prüfen Sie das Datum, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.
- Wer zahlt beim Immobilienkauf die Maklerprovision?
- Anders als bei der Wohnungsmiete gilt beim Kauf kein Bestellerprinzip. Der Makler darf als Doppelmakler tätig sein und von Käufer und Verkäufer jeweils bis zum Höchstsatz Provision verlangen, sofern er die Doppeltätigkeit vorher offengelegt hat. Der Höchstsatz beträgt bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro drei Prozent netto je Partei. Wurde mehr verrechnet, lässt sich der übersteigende Teil zurückfordern.
- Finanziert die Bank die Nebenkosten mit?
- In der Regel nicht. Banken bewerten die Immobilie als Sicherheit, und die Nebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Sie müssen deshalb üblicherweise aus dem Eigenkapital kommen – zusätzlich zum eigentlichen Eigenmittelanteil. Genau daran scheitern Finanzierungen häufig: Der Kaufpreis ist gedeckt, die 10 Prozent Nebenkosten sind es nicht.
- Worauf wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
- Beim normalen Kauf auf die Gegenleistung, also im Wesentlichen den Kaufpreis. Werden Einrichtungsgegenstände mitgekauft und im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen, zählen sie nicht zur Bemessungsgrundlage. Bei unentgeltlichem Erwerb innerhalb der Familie – Schenkung oder Erbschaft – gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert statt der 3,5 Prozent.
- Bei welchem Posten kann ich verhandeln?
- Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Spielraum gibt es bei der Vertragserrichtung – Honorare unterscheiden sich zwischen Kanzleien deutlich, ein Vergleich lohnt sich – und bei der Maklerprovision, insbesondere in einem Käufermarkt. Beim Pfandrecht lässt sich der Betrag mitunter senken, wenn die Bank eine niedrigere Höchstbetragshypothek akzeptiert.
- Welche Kosten kommen nach dem Kauf noch dazu?
- Die laufenden: Grundsteuer, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld inklusive Rücklage, Versicherung, Betriebskosten und Instandhaltung. Einmalig oft unterschätzt werden Umzug, notwendige Sanierungen und die Einrichtung. Wer eine ältere Immobilie kauft, sollte vor dem Kauf ein Bausachverständigengutachten einkalkulieren – ein paar Hundert Euro, die eine fünfstellige Überraschung verhindern können.
Unverbindliche Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die gesetzlichen Sätze geben den Stand vom 25. August 2026 wieder. Für eine verbindliche Berechnung Ihres Falls wenden Sie sich an ein Notariat, eine Rechtsanwaltskanzlei oder eine Steuerberatung.