Mietvertrag Österreich: Vorlage & Ratgeber
Ein befristeter Wohnungs-Mietvertrag zum Herunterladen – plus die Punkte, an denen selbst gemachte Verträge in Österreich regelmäßig scheitern.
Mietvertrag-Muster (Word)
Befristeter Wohnungs-Mietvertrag über 3 Jahre – mit Wertsicherungsklausel, Kautionsregelung, Wartungsvereinbarung und dem gesetzlichen Kündigungsrecht des Mieters nach einem Jahr. Bearbeitbar, ohne Anmeldung, kostenlos.
Mietpreisrechner Österreich
Prüfen Sie, ob Ihre Miete dem Richtwert entspricht – oder ob eine angekündigte Erhöhung zulässig ist. Rechnet mit den Werten vom 1. April 2026.
Lage, Stockwerk, Ausstattung, Balkon. Negative Werte für Abschläge. Der Lagezuschlag ist in der Praxis der größte Posten – und der am häufigsten bestrittene.
Befristet bedeutet 25 % Abschlag auf den Hauptmietzins (§ 16 Abs 7 MRG).
Zulässiger Hauptmietzins
- Richtwert € 6,74 × 60 m²
- € 404,40
- Befristungsabschlag 25 %
- − € 101,10
- Zulässiger Hauptmietzins
- € 303,30 (€ 5,06/m²)
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Die 3-Jahres-Regel: der häufigste Fehler
Der Klassiker unter den selbst gebastelten Mietverträgen ist die zu kurze Befristung. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Befristung mindestens drei Jahre betragen. Wer „auf ein Jahr zur Probe" vermietet, erreicht genau das Gegenteil: Die Befristung ist unwirksam, und der Vertrag gilt als unbefristet abgeschlossen.
Damit eine Befristung überhaupt wirkt, muss sie außerdem schriftlich vereinbart und das Ende eindeutig bestimmt sein – ein konkretes Datum also, keine Formel wie „bis auf Weiteres" oder „bis zum Eigenbedarf".
Umgekehrt gilt für Mieter: Auch bei einem befristeten Vertrag sind Sie nicht drei Jahre gefangen. Nach Ablauf des ersten Jahres können Sie kündigen, üblicherweise mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten. Dieses Recht kann im Vertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden – Klauseln, die etwas anderes behaupten, sind unwirksam.
Was der Vertrag jedenfalls regeln sollte
- ✓Vertragsparteien mit vollständigen Namen und Adressen
- ✓Das Mietobjekt genau bezeichnet: Adresse, Türnummer, Fläche, mitvermietete Teile wie Keller, Garage oder Garten
- ✓Beginn und – bei Befristung – das genaue Enddatum
- ✓Die Miete aufgeschlüsselt: Hauptmietzins, Betriebskosten, allfällige Heizkosten und Umsatzsteuer
- ✓Wertsicherung: an welchen Index angepasst wird und wie oft
- ✓Höhe der Kaution und wie sie hinterlegt wird
- ✓Wer welche Erhaltungsarbeiten übernimmt
- ✓Was mit Einrichtungsgegenständen bei Auszug passiert
- ✓Ob Untervermietung und Tierhaltung erlaubt sind
Miete: Warum die Zahl im Inserat täuscht
In Österreich setzt sich die monatliche Zahlung typischerweise aus mehreren Bestandteilen zusammen: dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, gegebenenfalls Heiz- und Warmwasserkosten sowie der Umsatzsteuer (bei Wohnraum in der Regel 10 Prozent). Was im Inserat als „Miete" steht, ist oft nur ein Teil davon.
Ein guter Vertrag schlüsselt diese Posten getrennt auf. Das ist keine Formsache: Nur so lässt sich später nachvollziehen, ob eine Erhöhung berechtigt war – Betriebskosten werden jährlich abgerechnet und können sich verändern, der Hauptmietzins folgt dagegen der vereinbarten Wertsicherung.
Kaution: hinterlegen, verzinsen, zurückgeben
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, drei Bruttomonatsmieten sind in Österreich üblich; deutlich mehr gilt als unangemessen. Der Vermieter muss die Kaution gewinnbringend anlegen und sie nach Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen zurückzahlen, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen.
Streit entsteht fast immer beim Auszug – und fast immer, weil niemand den Zustand beim Einzug dokumentiert hat. Normale Abnutzung darf nicht von der Kaution abgezogen werden, echte Schäden schon. Wer das auseinanderhalten will, braucht Belege vom ersten Tag.
Wer zahlt die Therme?
Eine der teuersten Überraschungen im Mietrecht: Die Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern und vergleichbaren Wärmebereitungsgeräten liegt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beim Vermieter. Klauseln, die diese Pflicht auf den Mieter abschieben, sind dort unwirksam – auch wenn sie in vielen alten Verträgen noch stehen.
Die laufende Wartung lässt sich dagegen vertraglich dem Mieter übertragen. Diese Unterscheidung zwischen Wartung und Erhaltung ist der Grund, warum sich hier so viele Streitfälle entzünden – und ein Punkt, den ein guter Vertrag klar benennt.
Am Übergabetag: 20 Minuten, die viel wert sind
Ein Übergabeprotokoll ist nicht vorgeschrieben, aber der wirksamste Schutz für beide Seiten. Hinein gehören:
- ✓Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme
- ✓Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- ✓Zustand jedes Raums samt aller vorhandenen Mängel – auch kleiner
- ✓Fotos von allem, was später Diskussionsstoff sein könnte
- ✓Datum sowie Unterschriften von Mieter und Vermieter
Und noch eine Frist, die gern untergeht: Der Mieter muss den neuen Wohnsitz innerhalb von drei Tagen bei der Meldebehörde anmelden. Dafür braucht er den vom Vermieter unterschriebenen Meldezettel.
Gute Nachricht: keine Mietvertragsgebühr
Für Wohnungsmietverträge wurde die Vergebührung mit Wirkung ab 11. November 2017 abgeschafft. Wo früher rund ein Prozent der Vertragssumme ans Finanzamt ging, fällt heute nichts mehr an. Für Geschäftsräume gilt die Gebührenpflicht allerdings weiter.
Ein Punkt vorab klären
Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für jede Wohnung gleich: Es gibt Vollanwendung, Teilanwendung und vollständige Ausnahmen – abhängig unter anderem vom Baualter des Gebäudes und der Art des Objekts. Davon hängen zentrale Fragen ab: wie hoch die Miete sein darf, ob die Mindestbefristung greift und wer die Therme zahlt. Wenn Sie nicht sicher sind, in welche Kategorie Ihr Objekt fällt, lohnt sich eine Auskunft bei der Mietervereinigung, der Arbeiterkammer, dem Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund oder einer Rechtsanwältin – bevor unterschrieben wird.
Passend dazu
Diese Vorlage und dieser Ratgeber bieten eine allgemeine Orientierung zum Wohnungsmietrecht in Österreich und ersetzen keine Rechtsberatung. Welche Bestimmungen auf Ihr Mietobjekt anwendbar sind, hängt vom Einzelfall ab. Prüfen Sie die Vorlage vor der Verwendung und passen Sie sie an Ihre Situation an – bei größeren Beträgen oder Unsicherheiten lassen Sie den Vertrag rechtlich prüfen. Stand: Juli 2026.
Häufige Fragen zum Mietvertrag in Österreich
- Ist die Mietvertrag-Vorlage wirklich kostenlos?
- Ja. Die Word-Datei lässt sich ohne Registrierung und ohne Angabe von Daten herunterladen und frei an Ihren Fall anpassen.
- Wie hoch ist der Richtwert 2026 in meinem Bundesland?
- Seit 1. April 2026 gelten je Quadratmeter und Monat: Burgenland 6,15 €, Wien 6,74 €, Niederösterreich 6,92 €, Oberösterreich 7,30 €, Kärnten 7,89 €, Tirol 8,22 €, Steiermark 9,30 €, Salzburg 9,31 € und Vorarlberg 10,35 €. Diese Beträge sind der Ausgangswert – dazu kommen Zu- und Abschläge für Lage, Stockwerk und Ausstattung, und bei befristeten Verträgen ist ein Abschlag von 25 Prozent abzuziehen.
- Um wie viel darf die Miete 2026 erhöht werden?
- Seit 1. Jänner 2026 gilt das Mieten-Wertsicherungsgesetz. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – also vor allem bei Altbauwohnungen und Gemeindebauten – sind 2026 höchstens ein Prozent und 2027 höchstens zwei Prozent zulässig, unabhängig von der tatsächlichen Inflation. In allen übrigen Wohnungsmietverhältnissen gilt je Jahr eine Grenze von drei Prozent; was darüber hinausgeht, darf der Vermieter nur zur Hälfte weitergeben. Ab 2028 gilt diese Regel auch im Vollanwendungsbereich.
- Wann darf die Miete überhaupt angepasst werden?
- Eine Wertsicherung setzt eine wirksame Wertsicherungsklausel im Mietvertrag voraus. Seit 2026 ist eine Anpassung von Wohnungsmieten nur noch einmal jährlich zulässig, und zwar einheitlich zum 1. April. Sieht der Vertrag einen anderen Stichtag vor, verschiebt sich die Anpassung auf den 1. April. Der Vermieter muss die Erhöhung außerdem rechtzeitig vor dem Mietzinstermin ankündigen.
- Was ist der Befristungsabschlag?
- Wer eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes befristet vermietet, darf nach § 16 Abs 7 MRG nur 75 Prozent des sonst zulässigen Hauptmietzinses verlangen. Der Abschlag beträgt also 25 Prozent und gilt unabhängig von der Dauer der Befristung. Er wird erst nach allen Zu- und Abschlägen abgezogen und muss im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein.
- Warum ist der Vertrag auf drei Jahre befristet?
- Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Befristung mindestens drei Jahre betragen. Eine kürzere Befristung – etwa auf ein Jahr – ist unwirksam: Der Vertrag gilt dann als unbefristet abgeschlossen, was für Vermieter meist das Gegenteil des Gewollten ist.
- Kann der Mieter einen befristeten Vertrag vorzeitig beenden?
- Bei befristeten Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Mieter nach Ablauf des ersten Jahres kündigen – üblicherweise mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten. Dieses Recht steht dem Mieter zu und lässt sich vertraglich nicht wegverhandeln.
- Wie hoch darf die Kaution sein?
- Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, üblich sind in Österreich drei Bruttomonatsmieten. Deutlich höhere Beträge gelten als unangemessen. Der Vermieter muss die Kaution gewinnbringend anlegen und nach Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen zurückzahlen, soweit keine berechtigten Ansprüche offen sind.
- Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
- Ein Mietvertrag ist grundsätzlich auch mündlich gültig. Für eine wirksame Befristung ist die Schriftform allerdings zwingend – und im Streitfall ist ein schriftlicher Vertrag für beide Seiten der einzige belastbare Nachweis.
- Fällt für den Mietvertrag noch eine Gebühr an?
- Für Wohnungsmietverträge wurde die Vergebührung mit Wirkung ab 11. November 2017 abgeschafft – hier fällt keine Mietvertragsgebühr mehr an. Für Geschäftsräume besteht die Gebührenpflicht weiterhin.
- Wer zahlt Reparaturen an der Therme?
- Die Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern und vergleichbaren Wärmebereitungsgeräten fällt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in die Pflicht des Vermieters. Eine Vertragsklausel, die das auf den Mieter überträgt, ist in diesem Bereich unwirksam.
- Was gehört in ein Übergabeprotokoll?
- Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, der Zustand aller Räume samt vorhandener Mängel sowie das Datum und die Unterschriften beider Parteien. Fotos vom Übergabetag sind der wirksamste Schutz gegen späteren Streit über die Kaution.
- Gilt das Mietrechtsgesetz für jede Wohnung?
- Nein. Es gibt Vollanwendung, Teilanwendung und vollständige Ausnahmen – maßgeblich sind unter anderem das Baualter des Gebäudes, die Art des Objekts und der Zeitpunkt der Errichtung. Weil davon zentrale Punkte wie Mietzinsbildung und Befristungsregeln abhängen, sollte diese Frage vor Vertragsabschluss geklärt werden.
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