Heizung ausgefallen im Winter: Selbst beheben, wer zahlt, Mietzinsminderung

Häufige Fragen zum Heizungsausfall

Die Therme ist kaputt. Wer zahlt die Reparatur?

Seit 1. Jänner 2015 der Vermieter, wenn die Therme (oder der Boiler, der Durchlauferhitzer, der Einzelofen) mitvermietet war – § 3 Abs. 2 Z 2a MRG, im Voll- und im Teilanwendungsbereich, also in Alt- und Neubau, bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. Eine Vertragsklausel, die das dem Mieter aufbürdet, ist unwirksam. Ist das Gerät nicht mehr reparierbar, schuldet der Vermieter ein neues. Ausnahmen: eine vom Mieter selbst (oder vom Vormieter ohne Ablöse an den Vermieter) eingebaute Therme bleibt Mietersache (OGH 5 Ob 66/19w), und bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Ferien- und Dienstwohnungen darf der Vertrag abweichen. Der OGH hat 2024 klargestellt, dass auch Heizkörper und Rohre unter die Erhaltungspflicht fallen.

Und die jährliche Wartung?

Die bleibt beim Mieter (§ 8 MRG): Reinigen, Dichtungen, Abgasmessung – 120 bis 190 Euro beim Installateur, Werkskundendienst im Schnitt gut 300. Gesetzlich vorgeschrieben ist in Wien nicht die jährliche Wartung, sondern die Überprüfung samt Abgasmessung alle vier Jahre bei Thermen unter 26 kW; Hersteller empfehlen jährlich. Wer die Wartung jahrelang auslässt und die Therme geht deshalb kaputt, zahlt den Schaden trotz Vermieterpflicht – Verschulden. Eine pauschale Vertragsklausel „jährliche Wartung durch den Mieter“ ist nicht automatisch gültig, Rechnungen aufheben lohnt sich trotzdem.

Wie lange darf der Vermieter mit der Reparatur warten?

Im Winter: Tage, nicht Wochen. Nach der schriftlichen Anzeige mit Frist (bei Frost 24 bis 48 Stunden für zumindest eine Notlösung) kann der Mieter die Reparatur über die Schlichtungsstelle (Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Neunkirchen, St. Pölten, Stockerau, Mürzzuschlag) oder das Bezirksgericht nach § 6 MRG erzwingen. Selbst einen Installateur beauftragen und die Rechnung schicken funktioniert nicht – Ersatz für eigene Reparaturen gibt es im MRG erst beim Auszug (§ 10). Ausnahme: Gefahr im Verzug, etwa drohender Frostschaden – dann die billigste taugliche Notmaßnahme, dokumentiert und vorher angekündigt.

Wie viel Mietzinsminderung steht mir zu?

Die Minderung tritt von selbst ein (§ 1096 Abs. 1 ABGB), ab dem Tag des Ausfalls bis zur Behebung, anteilig vom Bruttomietzins inklusive Betriebskosten. Die Höhe hängt davon ab, wie unbrauchbar die Wohnung war: Das Landesgericht Wien hat bei komplett defekter Heizung im Februar 100 Prozent zugesprochen, bei nur 18 Grad im Jänner 10 Prozent; die Praxis bewegt sich bei 10 bis 25 Prozent, wenn 18 Grad nicht erreicht werden, und bei 50 bis 100 bei Totalausfall im Frost. Außerhalb der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) zählt nur das Warmwasser. Voraussetzungen: Mangel angezeigt, nicht selbst verschuldet, Miete nicht vorbehaltlos weiterbezahlt.

Kann ich einfach weniger überweisen?

Ja, aber mit Ansage: Miete „unter Vorbehalt“ kennzeichnen, den Minderungsbetrag schriftlich mit Begründung nennen und das Geld beiseitelegen. Wer deutlich zu viel kürzt, bekommt eine Mietzins- und Räumungsklage, und der Rückstand gilt dann als grobes Verschulden. Sicherer ist, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und die Minderung nachträglich zurückzufordern (drei Jahre Zeit) – oder vorher bei Mietervereinigung oder Arbeiterkammer nachfragen, welcher Prozentsatz vertretbar ist.

Welche Raumtemperatur schuldet der Vermieter?

Eine Zahl steht in keinem Gesetz. Die Rechtsprechung geht von 20 bis 22 Grad in Wohnräumen tagsüber und etwa 18 Grad nachts aus; wer das mit der mitvermieteten Heizung nicht erreicht, hat einen Mangel. Deshalb: Thermometer in jedem Raum, drei Messungen täglich mit Uhrzeit, Außentemperatur dazu. Das Protokoll ist bei der Schlichtungsstelle der einzige Beweis, der zählt.

Wie erkenne ich einen unseriösen Notdienst?

Google-Anzeige ganz oben, „ab 29 Euro“, Firmensitz unklar, am Telefon keine Antwort auf „Was kostet die erste Stunde inklusive Anfahrt?“, vor Ort Barzahlung sofort. Die AK Wien hat Fälle mit über 1.000 Euro für zehn Minuten Arbeit, in Liesing sollten einmal 10.500 Euro bezahlt werden. Seriös: der Betrieb, der die letzte Wartung gemacht hat; die Innungshotline der 1a-Installateure (05 1704); Empfehlungen aus dem Haus. Preis vorab schriftlich (SMS reicht), Rechnung nicht sofort bar bezahlen, bei Drohungen Polizei. Unseriöse Anbieter stehen auf watchlist-internet.at.

Darf ich mit Gasflasche oder Holzkohle heizen?

Nie in Innenräumen. Gasheizstrahler für Terrassen und jeder Kohlegrill erzeugen Kohlenmonoxid – jeden Winter sterben in Österreich Menschen daran. Zum Überbrücken: elektrische Heizlüfter, Ölradiator oder Infrarotpaneel in dem Raum, in dem Sie sich aufhalten, Türen zu, und bei Frost die Wasserleitungen nicht vergessen. Ein 2-kW-Gerät kostet bei 29 Cent pro Kilowattstunde 58 Cent pro Stunde, acht Stunden am Tag also rund 4,60 Euro – der Vermieter muss das als Schadenersatz ersetzen, wenn er die Reparatur verschleppt.